“地王”简史:盛名之下,冷暖谁知?


编者按:本文来自微信公众号:攸克地产,(ID:youkedichan),作者:攸克,36氪经授权转载

如果这世上有后悔药,很多开发商都会不惜代价地买下来,从而疗愈当初那个冲动的瞬间。

01

1987年12月1日,深圳市政府划出一块面积为8588平方米的土地,进行50年使用年限的有偿出让拍卖。

这块土地的起价为200万元,当时有44家企业举牌竞投。17分钟后,深圳经济特区房地产公司以525万元中标。按照现在的标准,溢价率高达162.5%。

1987年12月1日,时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜一槌击下新中国土地“第一拍”

这是新中国成立以来的土地“第一拍”。时任中共中央政治局委员、国家体改委主任李铁映观看了这次拍卖会。为记录这一历史性时刻,当时用的是由香港测量师协会赠送、专门从英国定制的枣红色拍卖槌。
这场拍卖意义重大。它承认了土地使用权的商品属性,不仅跨出了土地商品化的重大一步,更为房地产市场的蓬勃发展奠定了基础。
此后,从深圳开始,制度逐渐破冰。
至今的30多年里,城市化进程滚滚向前,中国地价也如脱缰野马,一路攀升。

02

1988年11月,深圳推出占地超过4000平米的威登别墅地块。地块位于罗湖区红桂路,地段颇佳。拍卖官刘佳胜,正是主持了新中国土地“第一拍”的人。
参加竞拍的企业中,包括刚刚完成股改的万科。

1988年的王石。当年,万科实施股份化改造,“跳出如来佛的手心”。

竞标开始后,地价一路飙升,最后只剩下万科和另一家公司轮流叫价,场面十分焦灼。王石在《道路与梦想》中回忆,万科对这块地是“志在必夺”,但对方也寸土不让。

最终,在对手报出一个高价、拍卖官即将落槌之时,王石“本能地”抢过号牌,直接喊出“2000万”的价格,一举拿下。按照当时的市场价格计算,这块地已经是“面粉贵过面包”。

这是万科进军房地产业的“入场券”,代价不可谓不高昂,但从万科后来的发展来看,又实在微不足道。

这块地成本之高,不仅在万科内部有争议,更引起外界的广泛关注。而王石一边和媒体大谈风水,一边又马不停蹄拿下另一宗地块。

此后,以贩卖饲料起家,曾横跨进出口、零售、投资、影视、广告、饮料、印刷等10个行业的万科,开始将业务聚焦到房地产上,并逐步发展成为如今的“宇宙级”房企。

在万科进军房地产业时,市场上还没有“地王”的概念。直到1992年9月,深圳市在国内首次实行国际招标,出让罗湖蔡屋围的一块土地时,“地王”的说法才从香港地区进入中国大陆。

最终,这块土地卖出了1.42亿美元,楼面地价为人民币5320元/平米,成为深圳的单价“地王”,也是国内房地产市场第一个真正意义上的“地王”。由于名声太过响亮,在很长一段时间里,人们都称其为“地王大厦”,反而忽略了原本的案名“信兴广场”。

03

那个年代,除深圳外的另一片房地产热土,就是海南。

1988年8月23日,海南从广东省脱离,成为中国第31个省级行政区,海南经济特区也同时成立;1991年,国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》;1992年初,邓小平发表南巡讲话。

随后,特区效应全面释放,数以千亿的资金涌向海南省,及其对岸的广西北海,著名的“海南楼市泡沫”开始吹起。

据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计,1991年,海南商品房均价为1400元,1992年猛涨至5000元,1993年达到7500元。海口的地价,则由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩。

当时,土地招拍挂的基本制度尚未确立,划拨和协议出让才是主流。这种方式与市场价格存在巨大差距,一些“倒爷”会插手其中,赚取差价。

海南那时的土地市场是炒家的天堂,很多地块仅仅是一纸批文,倒腾五六手,价格翻了几十倍。最终获得土地的开发商,则玩起“炒楼花”的游戏,不动一砖一瓦就可收取定金。一切就像海市蜃楼,亦真亦假,令人欲罢不能。

期间,一些央企凭借强大的背景,在海南大量获取土地。泡沫破裂后,有很多土地闲置至今。海南省国土资源厅厅长陈健春曾透露,海南省仅在2014年就清查出闲置土地13.92万亩,涉及囤地开发商包括华润、中信泰富、鲁能和中远等。仅12家知名房企闲置的土地就有4.47万亩,时间最长的达20多年。金融机构手里也持有大量闲置土地和烂尾楼。

“击鼓传花”的游戏太过疯狂,终于引起重视。1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。次日,中共中央、国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,这也是全国第一份楼市调控文件。

海南楼市泡沫开始破裂。

从1993年下半年开始,大量开发商倒闭、跑路,抑或自杀;很多购房者一夜之间倾家荡产;银行不良贷款率飙升;华夏证券、南方证券等老牌券商损失惨重。

同样是通过炒地炒楼完成原始积累的“万通六君子”,却在疯狂游戏冲顶之前神奇地撤离了海南。潘石屹每每提起,都有梦幻之感,简直是“天启”般的逃顶。

1992年2月,冯仑、易小迪、王功权、潘石屹在海南

楼市泡沫的破灭,对海南经济和楼市打击极大。一直到2006年,海南省处置积压房地产、烂尾楼的工作才基本结束。2006年下半年,海南楼市出现恢复性增长。那些在海南大量囤地的企业,几乎全部被套牢。

所有亲历过海南楼市泡沫的开发商,至今都惊魂未定。他们中的很多人,都在身家亏空后彻底远离房地产业。也有些人继续浸淫在行业中,但已与激进、冒险无缘,即使迎来真正的“黄金时代”,他们也显得谨小慎微。其中就包括成功撤离海南却在其他城市其他领域扩张失败后分家的潘石屹、易小迪和冯仑。

但中国房地产界从来都没有认真地总结海南楼市泡沫,在此后的狂飙年代中,仍有很多人前赴后继地投身这场金钱游戏。他们并未全都走向破产,但其中的自负和狂热,与当时毫无二致。

04

2003年12月8日,北京国际饭店二层会议厅,北京市第一次大宗国有土地拍卖,底价4.3亿元的大兴黄村地块即将创造历史。

上午10点,拍卖正式开始,拍卖师陈少湘试图化解凝重的气氛,“各位不论是举牌、还是喊出来,只要给钱,怎么都行。”

气氛很快热闹起来,各家竞拍者先后举牌,价格很快突破6亿元。陈少湘提醒,“投资有风险,举牌要谨慎”。

10分钟后,价格突破8亿,陈少湘再次提醒竞拍者举牌需谨慎,并称大兴区陆续还有土地推出。

但警告无效。又经过几轮拉锯战之后,10点49分,顺驰以9.05亿元的“天价”斩获这宗“地王”,溢价率为110.5%。

这宗“地王”让全国都认识了顺驰。事后接受采访时,顺驰总经理王全存说:“我们这次来北京参与这次竞拍,本身并不是为了盈利,而是为了顺驰的长期发展。”顺驰董事长孙宏斌也说:“顺驰更看重的是进入北京这个市场,价格是次要的。”

当时是顺驰的扩张期,公司随即在上海、南京、苏州、石家庄、武汉等地拿下多宗土地,其在石家庄获取的项目同样是“地王”。一副叫板万科的态势。

后来,事情急转直下。

2005年,房地产调控政策出台,顺驰销售受阻,资金链严重紧绷。2006年,路劲第一次收购顺驰。2007年,路劲第二次收购顺驰。

这是被写入中国地产史的案例。虽然“地王”并不是压倒顺驰的最后一根稻草,但从不惜代价拿到北京“地王”的那一刻起,顺驰的结局似乎就已注定。

世纪之交,是中国楼市的变局之时。1998年,国务院发文正式启动房改。2002年,国土资源部(如今的“自然资源部”)叫停沿用多年的土地协议出让,实施招拍挂。2004年3月,国土部和监察部联合发文,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让,史称“8.31大限”。

2000年2月18日,北京首次挂牌拍卖广渠门外东五厂原国有土地的使用权,迈出了房地产开发企业必须用“招拍挂”形式公开、公证拿地的第一步。

很多人将“8.31大限”视为中国房地产市场化的真正起点。因为在这一节点上,土地市场化和商品房市场化同时实现,中国房地产业的腾飞真正开始,地价也开始对房价,乃至市场情绪产生影响。

事实上,在2003年12月大兴“地王”诞生之前,兴奋的中国房企已经制造了一个“地王之年”。2002年2月,富力以31.58亿抢得广渠门外地块,成为北京总价“地王”。6月,“沈阳地王”被银基发展以3.7亿元竞得。9月,“西安地王”被陕西均利国际实业公司以2.38亿元拍走。10月, “威海地王”被本地一开发商以8.9亿元的斩获。

这是中国房地产的第一场“地王”狂欢。他们都意气风发,准备享用这场“盛宴”。看上去,一切欣欣向荣。

但狂欢并未持续太久。由于市场过热,2005年3月和4月,国务院先后出台 “国八条”和“新八条”

2006年5月,“国六条”出台。随后,九部委又出台“十五条”进行细化。接连打击下,部分城市的房地产市场突然陷入不知所措的惶恐之中。

大部分“地王制造者”都被这轮调控收割,他们开发的“地王”项目,往往沉沦多年。

希望越大,打击越大。这是中国房地产市场化以来的第一场楼市调控,迅捷而猛烈。一些开发商还没有来得及从幻想回到现实,被迫卖地卖项目卖股权,甚至公司关门。

那时很多企业还没有意识到,“过热—调控—降温—恢复—过热”,这个循环将成为此后十多年楼市运行的基本模式。而“地王”的频繁出现,正是“过热”的表现之一,也是调控的重要导火索。

对于房地产企业来说,市场化时代确已到来,但真正的考验也刚刚开始。

05

2010年3月15日,两会余温尚在,北京土地市场热闹开拍。经历了2008年的低迷后,房企在2009年迎来销售高峰,对土地的需求十分强烈。

上午9点半,位于朝阳区崔各庄乡的大望京地块开拍。远洋以40.8亿元的价格拿下,楼面地价高达27529元/平方米,成为北京的“单价地王”。

10点45分,大兴区亦庄地块开始竞拍。中信以52.4亿元的价格胜出,该地块荣膺北京“总价地王”。

2010年3月15日,中国兵器装备集团旗下的世博宏业17.6亿拍得海淀区蓟门桥“地王”。

下午4点半,海淀区东升乡蓟门桥地块开拍。中国兵器装备集团以17.6亿元竞得,可售楼面价达到28308元/平方米,超过上午的大望京地块,成为新的“单价地王”。

这就是著名的“一日三地王,均由央企造”。

刚刚过去的2009年,70大中城市新房价格上涨9.1%,涨幅创新高。两会期间,房价成为全民讨论的热点,无论庙堂之上还是乡野之间,都在感慨房价上涨之疯狂。

“三地王”的出现,令社会舆论为之沸腾,导火索也终于点燃。3月18日,国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,只留下16家主业为地产的央企。这也被称为央企“退房令”。

4月15日,调控楼市的“新国十条”出台,力度被称为“史上最严”(后来的事实证明,没有最严,只有更严)。9月,“新五条”推出。2011年1月,“新国八条”出台。

调控之下,市场毫无反抗之力,曾经风光无限的北京三宗“地王”,也身陷泥淖。蓟门桥“地王”于2011年8月被售予保利,项目一直到2014年才开盘销售。亦庄“地王”在当年8月就已销售,但利润微薄,去化缓慢。大望京“地王”在2012年入市,销售缓慢。

远洋地产总裁李明后来说,“薄利多销,有机会的话把‘地王’这个包袱能甩就甩了,该过去就让它过去吧。”

远洋曾在2009年和2010年获取一批高价地,此后均陷入销售困境。那两年,远洋的业绩大受影响,并在规模化道路上掉队。当时有人评论“地王拖垮远洋”,不无道理。

2009年下半年和2010年初诞生了大批的全国“地王”,企业后来的日子都很难熬。其中就包括拿了多幅地王的绿城。

链家地产曾对2008年-2010年北京楼面价前十的“地王”项目进行监测,截至2012年初,仅有5个项目入市销售,平均签约率仅为26%,土地成本占比超过五成。

除了市场骤然降温外,政府部门也开始在土地出让中“上枷锁”。

比如,对住宅用地出让面积设定上限。比如,要求开发商在拿地时按照底价的20%缴纳保证金,成交后一个月内缴清一半地价款。2011年,因为没能及时交钱,大龙地产的50亿顺义天竺“地王”被收回,2亿保证金也被罚没,堪称“地王之辱”。

从2010年开始,北京尝试在土地出让中设置更多的限制性条件,如最高限价、配建、限房价竞地价、限地价竞房价,等等。后来,这些思路逐渐推广至全国。

“欲戴其冠,必承其重”,此时,“地王”的两面性才真正凸显。从此以后,毋宁说“地王”是土地交易市场化的成果,是公平竞争的体现,不如说是“烫手的山芋”,“危险的武器”。

06

2016年8月17日,位于上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,18家竞拍者对该地块虎视眈眈。

在此之前,楼市回暖迹象明显,供需双方的信心都开始恢复。静安地块是上海近十年来首次出让内环土地,其关注度自是不言而喻。

最终,名不见经传的福建房企融信以110亿元的总价摘得,溢价率为139%。可售部分楼面价达到14.3万元/平方米,刷新全国单价“地王”。

12天后,深圳国际会展中心地块推出,招商蛇口和华侨城以310亿元的价格斩获,并荣膺总价“地王”。

这是迄今为止,全国土地价格的最高峰。

2016年8月29日,招商蛇口、华侨城在土地交易中心签约,以总价310亿元拿下深圳市宝安区大空港区域总建筑面积约245.33万平方米的11块地。这也是迄今为止,全国总价地王。

它们出现在2016年并不奇怪。这一年,楼市再度从低谷中爬起,并开启了为期三年的上升周期。由于供需双方信心十足,从年初开始,各色的“地王”就不断涌现。有统计显示,2016年全国一共诞生了350个“地王”,是名副其实的“地王”之年。

但这也是“地王”的绝唱之年。此后,虽然区域性“地王”仍继续出现,但如此震撼人心的高总价和高单价地块,已绝迹于江湖。

变化仍然源自于调控。

2016年末,中央经济工作会议首提“房住不炒”,新一轮调控大幕正式拉开。此轮调控虽是渐进式加码,但其力度、范围和时长,远超以往任何一轮,且迄今没有放松的迹象。

这一年,最大房企的销售规模已经达到3700亿,但对于大部分企业来说,“地王”仍是不能承受之重。

华侨城、华润、招商曾在2015年10月联合夺下北京丰台“地王”,价格83.4亿。不久,华润和招商以地价“超出授权价格”为由退出。一年后,华侨城无力操盘,分两次将项目出售给泰禾。

2016年12月,融信将上海静安“地王”49%的股权出售给万科。

2016年4月诞生的南京麒麟G09“地王”,由于拖欠上千万元工程款,于2017年末被封停,后被蓝光地产接手。同年5月诞生的南京G4单价“地王”,由于成本过高(超过4万元/平方米),至今仍未开盘。

由于外部环境愈加险恶,从那时开始,“地王”身上的风险已经明显盖过了光环。

以往,当土拍结束时,参与者都会对“地主”报以掌声,既表示对对方财力的敬佩,也有祝贺之义。如今,“地王”诞生后的拍卖大厅,通常鸦雀无声,得主非常低调地签字离开。所有人都心知肚明,在这个年代,“地王”或许可以打造成扛鼎之作,但更可能是定时炸弹。

实际上,作为应对,在很多高价地出让中,房企“抱团”拿地的现象越来越多。但即便如此,“地王”的转手率仍然远远高于普通项目。

调控如秋风扫落叶,“地王”不停被转手,似乎真变成了烫手山芋。

07

2019年,沉寂多时的二线楼市出现复苏迹象,土地交易明显升温。

4月24日,苏州推出7宗地块。在多家房企的争抢下,两个区域“地王”诞生:吴中太湖新城“地王”,20909元/平方米;尹山湖“地王”,21933元/平方米。

4月29日,苏州工业园区湖东板块一住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交,楼面价30287元/平方米,成为该区域的单价“地王”。

这几个“地王”的成色自然不能和此前相比,但几乎可以预见到,他们的命运很可能是以往那些“地王”的翻版。

5月,被住建部点名预警的苏州,迅速加码调控。11日和16日,苏州接连出台两份调控文件。24日,苏州市政府部门召开了主要开发商座谈会,表示“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”。7月25日,苏州再度发文施压。如今,苏州楼市已迅速降温。

苏州只是一个缩影。今年以来,任何一个蠢蠢欲动的城市,都迅速遭遇楼市调控的打压。所有在二线城市获取“地王”——哪怕是一个区的“地王”——的房企,无不噤若寒蝉。

如此穷追猛打,“地王”已到英雄末路了吗?

08

当你耐心地读到这里时,一定会得出一个结论:历史又将重演,“地王”终归落寞

当你耐心地读到这里时,一定会有一个疑问:为什么历史总是重演?即便市场再恶劣,也总有人迎风而上。

大浪淘沙。经过30多年的市场沉浮,房地产早已变成巨头的游戏。有能力从招拍挂市场上摘得“地王”者,更是站在了行业的金字塔尖。

在一轮又一轮的市场周期中,他们形成了庞大的规模,强大的运营能力、成本控制能力,出色的品牌价值,并最终睥睨天下。

然而,成功者总是习惯于高估自身的力量,而低估大势变迁带来的机遇。

能力大于行情,还是行情大于能力?过去这些年,房地产业中一直探讨这样一个话题。虽然很多人常把市场挂在嘴边,但到目前为止,这个行业并未真正做到敬畏市场。

比如,相比对规模和资金链的关注,开发商在产品上花费的精力和诚意可谓少之又少;比如,无论开发商还是购房者,都缺乏足够的契约精神,以至于合法维权比比皆是,非法“维权”同样不少;比如,仍然有很多人笃信“房地产保经济”的信条,认为楼市的繁荣是理所应当。

房地产是个长周期行业。当20年前房地产市场化改革启动时,几乎没有人能预料到,如今的行业会繁荣到“全民谈房”的程度。房地产企业一步一步走到今天,既有城市化进程和人口红利的大势所托,也有企业准确的判断和决策,还有一点是不可回避的——赌徒的直觉。

这种赌性至今依然存在。他们赌房价会上涨,调控会放松,央行不会加息,业主不会闹事。事实上,他们赌对的概率并不低。就如同,“地王”并非总带来厄运,也有一些企业幸运地以“地王”起家一炮打响,或借助“地王”扬名立万。

随着行业的变迁,我们当然希望中国楼市的土壤能够不断改良。但现实是,这个行业还远未进化到足够理性和规范的阶段。

所以,历史总是重演,而且还会继续重演。

回应文首的观点:这世上没有后悔药,但即使时光倒回,开发商也会义无反顾地拿下那些“地王”,一个都不会少。因为在一种极度乐观和亢奋的状态中,几乎没有人在事业和金钱的诱惑面前不为所动,也没有人会记起那些失败的惨痛教训。

说到底,都是人性。