长租公寓的自我修复与长期进化


编者按:本文来自微信公众号:现领观察,(ID:xiaoershuyouhui),作者:杨现领,36氪经授权转载

过去的一年,长租公寓可以说是饱受苦难,在经历一个耀眼的热潮之后陷入周期性、阶段性回调。

在一系列所谓的“爆仓”、甲醛、出租率下降、竞相降价出房等各种压力之后,在持续不断的质疑声中,青客率先发起IPO,并有望成为长租公寓“第一股”。

预计未来一、二年至少有4—5家机构实现上市。

那么,站在这个时点回顾过去和展望未来,长租公寓到底处于什么样的发展周期,未来向上向好的长期基本面是否发生了动摇?

本篇你将看到:

短期:自我修复的良性出清

中期:长租公寓的核心价值更大更强

长期:私人租赁市场崛起是国际趋势

01.

短期:处于自我修复的良性出清周期

“爆仓”表面是资金问题,本质是供给的非理性扩张。

自2016年开始,伴随政策刺激和资本进入催生的热潮,一大批开发商、酒店系、中介公司、创业者抑制不住内心的狂野,不可阻抑制地进入长租公寓,在短期内形成一个“供给突起”。

供给的突然增加,叠加稳中有降的、相对不足的需求,市场形成阶段性的供给压力,租金、出租率、出租周期等关键指标必然处于恶化状态。

特别是一些机构为了规模扩张,拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平,现金流会出现压力,并进一步被迫降价出租,回笼资金,一家机构降价,另一家机构必须跟随,从而造成“集体踩踏”,这就是过去一年多行业经历的典型“负反馈”。

展望下一阶段,经历了市场的修复和出清过程,整体上长租公寓处于周期筑底、缓慢拉升阶段,一定程度上,最恶劣的情况得到改善,逐步向上向好。

具体而言:

第一是市场的修复,供求关系回归常态化。

过去一年来,我们已经看到,长租公寓拿房的速度明显放缓、规模明显下降,甚至不少机构停止了拿房。不少开发商已经明确退出,剥离了长租业务,加之经过前一阶段的竞相出货,部分企业的倒闭。

应该说,市场的“突起”已经被逐步消化,市场基本出清,供求关系回归常态化,可以预见,未来的供给将趋于理性。

第二是业主预期的修复,业主对于市场价格的认知趋于理性。

2016-2017年的“跑马圈地”阶段,竞争性的高价拿房策略推升了业主对于市场租金的预期,随着各种违约事件和“爆雷”事件的发酵,业主逐步认识到不合理高租金并不可靠,不可持续。

市场合理租金水平才是保障业主自身权益的根本。经过这次教育,业主对于租金的预期会有所降低,未来,长租公寓企业将有更多机会获取价格合理的房源。

第三是企业的修复,经历了这一年的洗礼,强者恒强的市场格局形成,头部企业的集中度反而上升。

回顾历史,无论任何行业,在市场周期下行时,都是优秀企业崛起壮大之时。

我们可以看到,在这一年的时间内,头部公寓品牌,正在不断进行产品的更新迭代、精细化智能化的运营效率提升、新的利润增长点的探索。

经过本轮优胜劣汰,行业的发展将更加健康,整个行业的专业化程度、企业成熟度将提升。

第四是融资能力的头部效应。

与普遍的认知不同,过去几年,实际上长租公寓的融资规模一直的扩大,2015年虽然不少机构拿到了钱,但是基本的特征是“小而散”,融资额很少,大部分公司处于早期,总体规模不过30亿。

但是2018年和2019年的融资体量已经非常大,这两年的股权融资额合计超过200亿,自如、蛋壳、魔方、城家、青客等机构的融资规模都不小,资本并未退潮,只是更加集中。

展望未来,资本对于长租公寓的进入仍将持续,且融资渠道会更加多元化,体量也将更加。过去7年,长租公寓约80起股权融资,合计总规模不足300亿,这对于数万亿规模的租赁市场无疑是极小的,未来的融资将更大、更集中、更多元。

第五是盈利能力的自然修复,无论是利润情况,还是现金流情况,未来都将有所好转。

通常在快速的规模扩张时期,从经营上讲,装修和产品化的投入往往是一次性的,对资金流的需求更大。

而且,房源从进入市场到实现“满房率”和稳定的价格都需要一个“爬坡期”,一旦越过个门槛,特别是第三年起,会进入一个“收获期”,进入现金流的净流入期,盈利能力也明显提升。

因此,观察长租机构的盈利能力应该以终为始,从长期的运营效率综合评估。

从青客IPO文件中的数据来看,2019年的现金流情况较2018年有明显的改善,净现金流出规模大幅下降,且仍处于改善的通道中。这也从一个侧面反映了这一问题。

总体上,过去一年是所有市场参与者的一次教育和学习过程,是行业从萌芽到快速发展难以避免的一个出清过程。

未来伴随着政策倾向的明确、市场供给逐步趋于常态化,业主租金预期趋于合理化,企业运营状况的改善,市场将逐步从低迷中走出来,走向健康,走向新一轮的上升周期。

02.

中期:长期公寓的核心价值只会更大更强

无论是从供给端,还是从需求端,长租公寓的存在会对租赁市场产生非常积极正向的影响,这也它存在的价值所在。

第一,增加租赁市场的有效供给,从而也可以有效的平抑租金。

据测算,目前北京现有租赁住房291万间,租赁人口大约为862万人,人均租住间数为0.34间。上海目前租赁人口大约为951万,现有租赁住房489万间,人均租住间数为0.51间。

在这样的条件下,只有通过N+1等多种方式盘活存量,增加有效供给。

据统计,以上海为例,从2015年至今,典型头部品牌的长租公寓合计为上海市场提供新增供给超过130万间,有效平缓了市场的供求关系,这也是上海的租金在过去几年为什么一直平稳下降的重要原因,以青客、自如、魔方为代表的机构在这一过程中发挥了很大的作用,仅青客一家为市场提供的增量供给就达到10万间左右。

此外,长租公寓提供的专业服务也可以鼓励业主将房屋出租。通常情况下,业主在决定是否出租房屋时,租金水平、租客素质、房屋维护都是重要的考虑因素。部分业主担心房屋维护不好损毁房屋,所以宁可将房屋空置也不出租。

专业机构通过提供高品质的房屋维护服务,筛选高素质的租客,打造出了优质的管理服务,赢得业主信任。

第二,长租关系使租赁关系更加稳定,这是国家倡导“租购并举”最基本的要求。

稳定的租赁关系无论是对于租赁自身的发展,还是对于房价控制都具有重要意义。在这一点,长租公寓的价格有三个:

  • 01. 租金更加稳定。与小型分散的二房东和私人房东对比,长租公寓的租金管理更加科学化,租金波动幅度更小,专业机构通过签订长期合约,通过内部成本管控,使消费者能够获得稳定的预期。

  • 02. 租客端平均租期更长。与平均不足8个月租期的市场水平相比,长租机构的租赁周期更长更稳定,一般超过12个月,一个租客通过内部周转,在一个品牌选择居住的时期周期甚至会达到3年。

此外,不少长租品牌针对客户体验推出非常多的服务条款,对于租客的稳定也起到了非常重要的作用,如“三天不满意0违约金退款”、“退租三日返押金”、“房屋质量问题无责任退换租”等服务承诺已经成为行业的标配。

这些服务均在一定程度上提升续约率。从青客IPO文件披露的数据来看,青客的租客续约率超过50%。

  • 03. 业主端租约更长更稳定。在普租市场,一个业主每年平均要找1.5个租客,每次租赁都要产生1-2个月的空置期,业主端的租赁成本相当高。

相反,在机构租赁的安排下,业主通常与机构签定3-5年的长期契约,既省去了业主的麻烦,也提高了住房的使用效率,稳定了业主端的租赁关系。

尽管如此,未来的租赁关系仍有极大的改进空间。仅从租客端对比,德国的平均租赁周期长达11年,日本的平均租赁周期为5.2年,英国的平均租赁周期为2.5年。

在这样的情况下,长且稳定的租赁周期会使租客拥有更高的安全感,促使租客选择租赁作为其长期的住房解决方案,有利于整体租赁市场的长期良性发展。

第三,分散式长租公寓有效解决了住房供给与住房需求之间的错配。

以上海和北京两个核心城市的数据来看,一居室的需求占比大概在30%左右,而全部在租房源中一居室占比仅有25%左右;三居室需求占比只有15%左右,而房源占比接近30%。

相对于上海,北京一居室和三居室的供需比例错配更加显著。北京三居室的供给比例比需求比例高了10个百分点,上海高出5个百分点。

这一比例差距表明,房屋供给结构与需求结构的错配严重,需求旺盛的一居室供给不足,需求不旺的三居室结构性过剩。如果不对三居室进行改造以适应合租需求,三居室房屋就会形成资源浪费。这就是N+1存在的核心存在。

03.

长期:私人租赁市场的崛起是更大的国际趋势

从最新发展趋势看,经历了历史上的趋势性下降之后,近年10年,私人租赁市场再次崛起,成为增加最快的居住方式,特别是对于年轻人而言,租房而居越来越成为一种主动或被动的选择。这是长租公寓长期向上的基本条件。

特别是对于大城市而言,租赁人口占比更高,多数在40%-60%之间。纽约的租赁人口占比为56.9%,洛杉矶为54.4%,伦敦为49.8%,东京为39.5%。

上升的房价之下,这一趋势仍在不断强化,以伦敦为例,租住私人租赁住房的比例持续增加,从最新数字上看,2018年私人租房比例增长到30%左右,社会租赁住房占比下降到20%,两者合计,租赁人口占比超过50%。

另外,在房价日益上涨的大趋势下,年轻人人的住房问题逐渐成为世界性的问题。

一方面,年轻人越来越买不起房子,成为业主的概率已经大幅度降低,只能选择租房。

从英国的数据上看,25至29岁的年轻人拥有住房的比例从1996年的55%下降到2015年的30%;而30至34岁的年龄段则从68%降至46%,下降幅度相当显著。

另一方面,英国、美国、加拿大等国的研究调查都显示越来越多的年轻人与父母住在一起。

2015年英国约330万年轻成年人与父母同住,比1996年270万人增加了61.8万;约1/2的20-24岁年轻人与父母同住,1/5的25-29岁年轻人与父母同住,30-35岁年轻人与父母同住的比例低于1/10。

从这些情况来看,可以说,租赁的快速发展不仅仅是中国的现象,实质上也越来越成为普遍的国际现象,不少国家将越来越成为“租赁的国度”。

美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%,而德国更是高达53%。越来越多的家庭选择租赁作为居住方式,停留在租赁市场的时间也更长。

对比而言,目前我国已基本告别住房短缺,户均套数超过1套。经过40年的快速发展,我国的户均住房套数已经达到1.08套,人均住宅面积达到36.6平米,基本实现了供需平衡,进入由数量扩张向质量提升转变的阶段。

随着我国房地产市场逐渐由增量时代步入存量时代,过去以销售去化为导向的高周转模式逐渐转变为长期持有的运营模式。

伴随着房地产行业的进阶,租赁市场也进入新阶段,在未来将不断向一个可持续的、专业化的租赁生态体系进化。

这也将为长租公寓的长期向上发展提供持续的基本面支持。

.写在最后的话.

过去一段时光,研究和回顾开发商的发展历史,深切感受到,大家往往看到的都是开发商2003年之后连续十几年的繁荣浪潮和光鲜亮丽。

然而,鲜为人知的是,开发商群体从1987年到2000年这个周期中所经历的艰难探索:

从土地到资金,从开发到营销,整个开发产业链都不成熟,都不够市场化,且那个时候,整个社会都在经历市场化的转型,正是在这样的环境中,开发商完成了“专业化”,为后来十几年的“规模化”打下坚实的基础。

反观当下的长租公寓,也是如此,大家都需要在“盐碱地上”积累专业化的服务能力,从而为更长期的繁荣建立深厚的底层基础。

青客发起的IPO一定程度上也代表着行业的底层框架初步建立,相信未来一定会加速到来。

正所谓今天很残酷、明天很残酷、未来很美好,希望长租公寓的参与者多一份耐心,看长向上;也希望媒体、社会对于成长中艰难探索的新事物给予更多的包容。