股神巴菲特进军英国,这次他看上了这个行业…


编者按:本文来自微信公众号“英伦投资客”(ID:buylondon),作者英伦投资客,36氪经授权发布。

89岁高龄的股神又有新动作。

这一次,他看上了英国房地产市场的衍生业务。

本周三(2020年1月15日),美国传奇投资人、有“股神”之称的巴菲特(Warren Buffett)控制的伯克希尔哈撒韦公司旗下房地产公司HomeServices Kay&Co宣布,将在英国伦敦成立一家全新的金融公司,正式进军英国房屋贷款中介业务(mortgage broker)。

简单来说,巴菲特将进军英国房贷咨询业务。

▲巴菲特加码伦敦房地产业务,进军房贷领域

巴菲特的公司在伦敦成立金融咨询公司

据报道,巴菲特将通过收购英国贷款中介公司Connaught Private Finance的方式,进军这一领域。

收购完成后,Connaught Private Finance创始人——贷款经纪人John East和贷款专家David Longhurst在官网发文称,自己的公司已经成为伯克希尔哈撒韦大家族的一员。

未来,Connaught Private Finance将会在Berkshire Hathaway HomeServices Kay&Co旗下,向客户提供抵押贷款、投资出租房贷款、商业房产贷款、开发贷款、过桥贷款等服务。

巴菲特提前布局英国房地产

有关注英伦投资客的读者可能知道,巴菲特在英国持有一定份额的房产中介业务

早在2018年,也就是英国脱欧最混乱的时期,巴菲特就提前布局了英国房地产行业。

2018年9月10日,巴菲特持有的伯克希尔·哈撒韦公司宣布,旗下房地产公司HomeServices已经和伦敦高端房地产中介Kay & Co签署合作协议。

根据协议,Kay&Co将重组旗下三家公司,并从11月起正式更名为Berkshire Hathaway HomeServices Kay&Co。

泰晤士报(2018年9月10日):巴菲特看好伦敦房地产市场,将Kay&Co纳入HomeServices大家庭

巴菲特旗下的HomeServices主要经营房地产经纪业务,在美国本土拥有超过4.7万名经纪人和近1400个办事处。
伦敦是HomeServices继拿下柏林的Rubina Real Estate后,在欧洲第二座开展业务的城市。

股神为何选择进军英国房贷业务?

至于巴菲特旗下公司为何进军英国房贷业务,主要有以下几点原因:

1. 更好的服务客户

对于为何进军房贷业务,伯克希尔哈撒韦英国房地产业务负责人Martin Bikhit表示:

“伦敦房地产市场运转的很快,买家必须迅速决定是否可以出价,才能让卖家放心接受其报价。”“贷款环节在这一过程中非常重要,这也是为什么,我们要扩张我们的业务范围。”

Martin Bikhit

2. 大选之后,英国房市回暖,房贷需求上升

除了更好地为客户服务,英国市场也确实存在对于房贷咨询业务的巨大需求。

巴菲特进军这一行业的背后,是英国人的买房需求和房贷需求持续上升。

2020年1月16日,英国皇家特许测量师学会(RICS)发布了最新月度报告,数据显示,过去一个月内,英国房地产市场中的买家咨询量同比上涨17%,房屋销售量同比上涨近10%,均达到了3年来的最高水平。

与此同时,英国银行批准的抵押贷款数量也出现大涨,同比增长10.6%,为2016年英国脱欧以来第二大增长幅度。

这显示出,英国房地产市场的交易量正在逐渐回暖。

除此之外,英国首次购房者数量也在近期达到了12年的新高。

2020年1月2日,英国建筑协会Yorkshire Building Society发布的数据显示,在过去12个月内,英国首次购房者数量创下12年新高,达到2007年以来的最高水平。

对比以往的数字,2018年的首次购房抵押贷款数量几乎是2008年(193,300)的两倍,只比2006年的最高水平(402,800)低了9%。

目前英国的首套房贷款比例已经占到所有抵押贷款的51%。

3. 贷款利率创新低,刺激房贷需求

近期英国购房买家数量之所以激增,除了市场回暖的原因,跟英国贷款利率持续创下新低有很大关系。

自2019年年初以来,英国各大银行和贷款机构不断下调贷款利率。
其中,英国劳埃德银行(Llyord)甚至将5年固定利率贷款下降到1.44%达到了历史最低水平
汇丰银行(HSBC)5年固定利率贷款也下降到了1.59%,最大贷款额高达500万英镑。
如下图所示,5年固定利率贷款已经非常接近2年固定利率贷款,这在英国历史上都很少见。
金融市场管理局(Financial Conduct Authority)战略主管Christopher Woolard表示,2年固定利率贷款的产品曾经主导市场,但现在5年固定利率贷款的产品已经占据了市场的一半。

这主要是由于,在全球经济普遍不景气的情况下,买家偏向于在利率低的时候申请周期更长的固定利率贷款产品

Woolard认为,贷款利率降低对买家而言是好消息,但是对银行和贷款机构则意味着更大的竞争,导致相互压低贷款利率。

由于贷款利率创下新低,因此贷款价值比(LTV)超过90%的买家也创下2008年以来的新高。
如下图所示,2019年贷款价值比(LTV)在90%以上的,已经占到了总体的18.7%。

4. 不仅如此,英格兰央行还要降息?

除了上面提到的两点购房需求增长以外,巴菲特此时看上英国房贷业务的另外一个原因,就是英格兰央行可能很快要降息了。

而降息,也将刺激房贷需求进一步上涨。

由于英国经济疲软,加上英国与欧盟有可能无法在2020年底前达成贸易协议,英格兰央行不断浮现降息的信号。

根据本周一(2020年1月13日)最新发布的数据显示,英国经济在11月出现萎缩,GDP较上月下降了3%。

英国12月零售销售数据也环比减少0.6%,远不及预期的0.5%。

根据彭博的分析,市场预测英格兰央行在2020年1月30日降息的概率已经上升到了76%

据报道,如果央行降息,那英国的贷款利率也将进一步降低,明年英国贷款利率甚至有可能降到1%以下借贷成本将会达到历史新低
总结来说,巴菲特旗下公司之所以进军英国房贷业务,一方面是英国大选后房地产市场回暖、房贷申请数量回升,另一方面,则是银行不断下调贷款利率刺激房贷需求,甚至,英格兰央行还要进一步降息,使得英国房贷需求长期看涨。
巴菲特的英国情结

事实上,巴菲特已经在英国持有许多优质公司的股份,包括英国超市Tesco、制药公司葛兰素史克(GSK)、电力公司Northern Powergrid、伦敦房产中介公司Kay&Co等。

巴菲特还曾尝试收购总部位于英国和荷兰的联合利华。

2017年2月,巴菲特和3G持有的卡夫亨氏曾以1430亿美元的价格报价联合利华,最终因担心英国政府可能进行审查而撤回报价。

2019年4月27日,英国《金融时报》在其周末头版,刊出了对美国著名投资人沃伦·巴菲特(Warren Buffett)的专访内容。

巴菲特在采访中表示对英国脱欧后的前景非常看好,并表态:已准备好“明天”就来英国投资

在和《金融时报》的专访中,巴菲特说道:

“无论英国是否离开欧盟,我都准备投资英国,这是因为我相信英国的制度,并希望把资金投向我理解并信任的体系。”

“我们没有办法像理解美国一样,充分理解其他地方的文化、税法,但我们能非常充分地理解英国。”

“We’re never going to understand any other culture or the tax laws or the customs as well as the US, but we can come awfully close in Britain.”

在采访中,巴菲特也坦言,他一直在努力寻找价格合理的大型收购项目,以便为自己的集团注入活力,当前世界其它地方已经难以满足这一点。

在竞争激烈的美国,已经很难找到规模超过1000亿美元、又估值合理的公司。

对于欧盟,巴菲特尤其指出欧盟各个国家依然在使用不同的语言,且拥有完全不一样的财政状况,欧盟未来很难在“国家自治和欧盟共同利益之间取得平衡。

巴菲特说,民粹兴起、经济放缓、以及未来可能出现的紧张局势,都影响到了对欧盟的收购活动。

写在最后

简单来说,巴菲特旗下公司看到了英国房屋市场回暖、房贷需求提升的潜在市场,于是借助伯克希尔哈撒韦丰厚的资本储备,大举进军这一行业,显示出股神不但在布局英国的房产中介业务,还希望提前参与英国的房贷业务,为日后市场的全面回暖做准备。

而且,在《金融时报》的专访中,巴菲特也特别提到,之所以投资英国,是因为自己比较“保守”,只敢把资金投到自己能理解并信任的体系。