买房不懂得房率,一年收入又白费


编者按:本文来自微信公众号:真有好房,(ID:zhenyouhaofang),作者:好房君,36氪经授权转载

得房率是什么?

得房率是指套内建筑面积与建筑面积之比。

先来了解一下这句话里的两个概念:

1.建筑面积是什么?

建筑面积,也就是户型图上标注的面积,比如上面这张户型图,这里的100㎡就是建筑面积,这个100㎡内包含两个部分,一个是室内面积,一个是公摊面积。

室内面积,粗略的讲,就是房间内部的使用面积。

公摊面积,就是楼道、电梯厅等公共空间。

TIPS:

 (公共空间包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配电室、值班警卫室)

一般来说,标准层是由同一楼层几户人家一起分摊的,比如一层有两户人家,这层的公共空间有20㎡,那每户人家要分摊10㎡的费用。除此之外,一层入户大堂空间是由整栋楼一起分摊的。

2.套内建筑面积是什么?

套内面积就是咱们刚才讲的室内面积,其实更严谨的来讲:

套内面积,不仅包括我们实际的使用面积,还包括半封闭阳台的一半面积、套内墙体面积以及外围墙体一半的面积。(是不是有点冤,外墙居然也占套内面积!)

因此,建筑面积就好比是,一只完整的橘子,而套内面积,就好比是橘子瓤,公摊面积就好比是橘子皮,得房率就相当于橘子瓤在橘子中的占比。

举个栗子,大饼买了一套100㎡的房子,其中,套内面积是70㎡,公摊面积为30㎡,得房率为70%。

同样的公摊面积下,套内面积越大,得房率越高。所以,一般边套的得房率是高于中间套的。

得房率多少合适?

不同的物业类型,有不同的标准。一般而言,随着建筑高度的增加,得房率是逐步降低的。

一般来说,6层楼梯房得房率在85%~90%,电梯洋房得房率在80%左右,普通小高层得房率在75%左右,高层或者豪宅得房率在70%左右,超高层豪宅得房率在60%左右。

得房率越高越好吗?

可能大家会讲了,得房率当然越高越好了,每一分钱都砸在自己可用的室内面积,这才叫划算!

其实不是这样的,得房率的提升,势必会牺牲公共空间,不仅我们自己使用起来不舒服,家具的搬运也会出现问题。

惠州有一个小区,走廊过道面积只有1.1米,业主苦不堪言,说:“过道窄到不行,最窄地方只有95cm,大的家具都搬不进去。”。

因此,得房率也要适可而止,不能过高。

得房率超过100%神户型?

市面上,有一些得房率超过100%神户型,是怎么做到的呢?

其实,这里开发商在这里宣称的得房率,不是用套内面积计算得出的,而是套内实际使用面积代替了套内面积,也就是说:这里的得房率为:

套内实际使用面积/建筑面积

所以,它是通过增加套内实际使用面积,来提高得房率,也就是以下两种方式:

1.增加赠送面积。

通过增加室内赠送面积,来提高套内实际使用面积。

这就涉及到一个赠送面积的概念:

开发商拍下一块地的时候,政府已经规定了该地块儿的建筑面积,但是在建筑规范中,又有一部分空间是可以不计入建筑面积的,例如:在上海,不封闭阳台只有一半面积计入建筑面积。

很多开发商为了赢得购房者的青睐,会利用这样的规定,比如,造一个6㎡的未封闭阳台,但仅有3㎡计入建筑面积。

一方面,购房者得了实惠,以3㎡的价格买到了6㎡的阳台,另一方面,开发商也以很小的成本,打造出了产品附加值,从而做高了产品溢价。

使得套内实际使用面积超过建筑面积,也就是超过100%的得房率。

2. 减少墙体面积

打薄墙体,可以直接增加室内使用面积。

举个栗子,一般室内非承重功能的墙体是30公分厚,某家开发商做出了15公分的墙,再加一层隔音棉和内保温,墙体大约就在20公分左右。

除此之外,开发商还可通过常规的方式增加得房率:

1.尽可能减少公共分摊面积。

比如下面这个标准层平面图,它把楼梯休息平台,电梯等候区,井管检修放在一个平台上,使得公摊面积得到最高效的利用,减少了公摊面积,争取了得房率。

2.把公共空间变成“专享”空间

让部分公共面积可以“专享”,成为“可供住户支配的面积”,比如现在市面上,有一些一梯两户的项目,通过双开门电梯的隔断,可把公共空间变成业主的纯私人空间。

那么,这类神户型能不能买?

实际上,购买这类户型是有一定风险的,因为赠送面积涉及违建,也有开发商为了节约成本,仅仅打薄墙体,而不加保温隔热材料,导致后期居住体验很差。

所以,如果要考虑这类房屋,可重点考虑下已经通过交付标准的各项验收的现房项目。