中国房地产市场二季度或逐渐恢复 价格面临调整压力


编者按:本文来自每日经济新闻,作者:黄瑜,36氪经授权转载

2020年一季度,中国房地产市场表现不佳已成定局,即将出炉的上市房企一季报将对我们观察中国房企表现和市场整体状况提供直接证据。二季度的中国房地产市场状况不仅将直接影响整个行业全年态势,也将间接影响中国整体经济运行状况和对行业的政策调整取向。

从一季度整体而言,中央保持调控定力,坚持“房住不炒”定位不变,各地为应对新冠疫情带来的影响,密集出台房地产扶持政策,从供需两端提振市场信心,因城施策更加灵活。

从市场表现看,一季度市场受疫情冲击明显缩量,重点城市成交规模降至近十年同期最低水平。3月成交规模逐渐回升,但仍不及去年同期,部分热点城市市场恢复相对较快;新房价格经历小幅波动后,3月微幅上涨,整体较为平稳。

土地市场供需规模均回落,住宅用地成交楼面价结构性上涨明显,部分热点城市土地竞拍热度较高。预计二季度受疫情压制的置业需求将逐渐释放,房地产市场也将逐渐恢复,但短期需求释放动力的强弱仍跟疫情发展态势密切相关,一二线城市整体恢复或相对更快。

一季度市场特征为量跌价稳

价格方面,根据中房指数系统百城价格指数,2020年一季度,百城新建住宅价格累计上涨0.18%,是2015年5月开启上涨行情以来季度涨幅最低值,较去年同期收窄0.37个百分点。其中2月线下售楼处受限,企业转战线上营销,部分项目降价促销,致百城住宅均价出现阶段性小幅调整,3月线下售楼处逐步开放,市场情绪有所恢复,价格环比小幅上涨0.14%,整体保持平稳。从各级城市来看,一季度一线城市累计上涨0.19%,与去年同期基本持平;二线城市价格累计上涨0.13%,三四线代表城市累计下跌0.07%。

2018年至2020年一季度各级城市住宅均价累计涨幅对比图 数据来源:中指研究院

成交规模方面,2020年一季度,根据CREIS中指数据,50个代表城市商品住宅月均成交面积约1460万平方米,为2011年以来同期最低水平,同比下降接近四成。其中2月成交规模同环比下降均在70%以上,进入3月,随着国内疫情得到有效控制,叠加多地出台稳市场相关政策,市场情绪有所恢复,交易规模低位回升,但仍不及去年同期,同比下降近40%,降幅较2月有所收窄。

不同级别城市来看,一季度,一线城市商品住宅月均成交面积同比下降37.6%,3月以来,北上广深成交规模均在低位明显回升,深圳成交规模已略超去年同期。二线城市商品住宅月均成交面积同比下降35.5%,3月,热点城市市场逐步回温,杭州、成都等城市周度成交规模已超去年同期水平。三线代表城市商品住宅月均成交面积同比下降超40%,降幅在各线城市中最为显著,3月多数城市同比仍下降,部分长珠三角区域的城市成交面积同比增长。

热点城市土地热度仍较高

一季度受新冠疫情的影响,多地延迟或暂停土地出让,全国300个城市各类用地共推出4.2亿平方米,同比下降11.5%,其中住宅用地推出1.8亿平方米,同比下降14.8%;各类用地共成交3.4亿平方米,同比下降16.8%,其中住宅用地成交同比下降24.1%。价格方面,住宅用地成交楼面均价明显上涨,据统计,一季度,全国300个城市住宅用地成交楼面均价为4781元/平方米,同比上涨18.6%。住宅用地成交楼面均价的上涨,一方面受各线城市成交结构性因素的影响;另一方面,部分热点城市优质地块推出量明显增加,带动企业拿地积极性提高,多宗高溢价地块成交,亦一定程度上带动整体楼面价的上涨。

一季度,除一线城市外,其余各线城市供需规模均明显缩减。一线城市住宅用地成交面积同比增长7.8%,二线和三四线城市住宅用地成交同比分别下降28.0%和22.9%。价格方面,一季度各线城市成交楼面均价均有所上涨,其中一线城市涨幅领先,同比上涨37.3%。

2月以来从供给端出台扶持政策的省市列表数据来源:中指研究院

2月以来,多省市从供给端出台扶持政策缓解企业的资金压力,如延期或分期缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例等,在一定程度上提振了企业信心。

与此同时,北京、绍兴、成都、东莞等城市优质地块推出量明显增加,进一步带动了企业拿地的积极性,多宗地块成交溢价率较高,部分地块亦刷新区域楼面价记录。如绍兴越城区地块竞拍轮次超160轮,竞拍热度高,成交楼面价刷新全市最高楼面价记录;成都3月19日成交一宗新都区地块,成交楼面价为区域最高,另有25日两宗流拍再入市地块条件放宽,参拍企业数量均超过30家,溢价率亦在较高水平。

品牌房企短期销售承压应量入为出

根据重点监测的20家品牌房企的销售数据,2020年一季度,品牌房企累计销售额为8945亿元,较去年同期下降14.6%;累计销售面积6949万平方米,同比下降7.0%。3月以来,在政策微调和市场情绪有所恢复的带动下,20家品牌企业销售金额和销售面积环比均明显增长。预计随着疫情逐步得到控制,市场秩序和购房需求将会持续恢复,房企销售有望继续回升。

拿地方面,一季度,20家品牌房企拿地面积同比下降46.3%,拿地金额同比下降28.7%。代表房企新增土储向一线城市转移趋势明显,企业在一线城市拿地金额占比为31.9%,较2019年提高了16.7个百分点,为近5年来的最高值。

融资方面,2020年,受疫情影响,房企销售回款不畅,同时叠加偿债高峰期的到来,行业资金链进一步承压。一季度房企海外债、信用债和资产证券化融资金额为4152.1亿元,同比小幅增长1.7%。其中海外债融资同比增长33.0%,信用债融资同比基本持平,资产证券化发行规模有所下滑。

部分品牌房企2020年销售目标与2019年销售金额对比 数据来源:企业公开资料及报告、CREIS中指数据

2020年大多数企业应保持审慎的态度,规模上追求适度、稳健增长,并更加强调提升经营质量,提供高品质的产品和服务。房企投资计划继续以稳健、安全为主,量入为出,重点拓展核心城市群及热点一、二线城市的优质土储,同时积极探索多样化、低成本的拿地渠道,为未来业绩增长提供有力支撑。

二季度将面临需求释放与价格结构性调整

宏观环境方面,二季度降息降准依然可期,为经济恢复发展提供更有利的金融环境。对房地产市场而言,短期相对偏松的金融大环境下,房企融资将略有改善,但中央对房地产金融监管力度不放松,企业资金改善空间或有限;另外,在利率新政下,5年期LPR存一定下行空间,房贷利率或将伴随LPR的下调有所下移。

市场方面,短期市场压力的凸显主要源于疫情集中爆发带来的影响,随着疫情防控取得实质性成效,线下售楼处恢复营业、土地出让回归正常、施工人员顺利到岗,房地产市场调整幅度将有明显缓和,加之短期行业政策环境在不违背“房住不炒”主基调的前提下仍存优化预期,政府财政承压背景下推地积极性高,且在疫情影响下,部分租房需求向置业需求转化、改善需求也将积极释放,预计二季度房地产市场供需两端将逐渐恢复,价格则存稳中小幅调整压力。

全年来看,受疫情冲击影响,居民收入预期普遍下调,需求入市将更为谨慎,预计2020年全国商品房销售面积同比下降,全年市场规模保持近16亿平方米水平。疫情背景下房企让价促销动力较强,短期房价存调整预期,但疫情对三四线市场销量的影响将更为突出。

(黄瑜中国指数研究院常务副院长)